法拍屋得標後出售或出租給債務人好嗎?會有風險嗎?

標到法拍屋,7天內要繳清尾款,約10至15天即可收到法院核發之「不動產權利移轉證書」,收到證書即代表取得所有權。

此時一方面您們請代書辦理產權過戶,約15天左右,會取得地政機関之權狀,另一方面開始向法院聲請點交。

取得所有權後,自住或投資轉手出售或是任何其它分,那是您們的權利;原屋主要買回或承租,就看雙方談妥的條件以及您們是否接受。

一 般而言,法拍市場中,經常會碰到原主要買回或繼續承租;如果自己不是急著要使用,,只要條件合意,賣給原屋主或出租,省了四個多月交屋時閶,也免了搬家費 支出,何樂不為?其實對有經驗投資人,這是很棘手的事情,賣給原屋主,在他被拍賣的困境時,也知道您標的價錢,您要賺他一筆,很難讓他接受;不賣給他, 可能會引起他的點交抗爭度。

原 屋主就是財務困難,才會淪落法院被拍賣,緃使談妥價錢,其付款條件也會拖拖拉拉,搞不好最後付不出尾款;房子又在他手上,您急他是不急的,原來是有點 交,只要雙方簽下買賣契約,執行法院就不再負責點交了;買賣行為暫時停頓,此時點交變成不點交,這是賣給原屋主最大夢饜,您們一定要小心。

另 外如出租給他,萬一付了幾個月房租,付不出來了;或是租期屆止,要交屋了,他跟您要求一大堆條件,當然您不能讓他牽著鼻子走;可是您已不能回頭再找法院 (民事執行處)聲請點交,您們的紛爭,您要委請律師,向法院(民事庭)進行訴訟,等官司打贏了,再向民事執行處聲點交...

原 屋主要買回或承租時,大部份的代標公司為了早日結案,都會樂觀其成。但有職業道德的代標公司,會分析利害關係,建議得標人拒絕,以1000個理由推掉。但 如何推得漂亮,讓原屋主感覺,得標人很願意配合,但有太多無奈因素阻擋;使原屋主死了這條心,又不會反彈,這是考驗您的代標公司,折衝協調的功力夠不 夠!!

從某個角度,法院分成 兩個單位,一為審判單位,負責明是非、辨真理、判輸贏,在民事方面,即為「民事庭」;官司的勝訴或敗訴,由民事庭法官下判決書。另一為執行單位,負責執行 判決書中的判決事項,對於有爭議性問題,民事執行處法官秉持「形式上之審查,不做實體上之認定」原則,超出他認定範圍,就要另行訴訟 解決。

所以,原來有點交房子,如出售或出租給債務人,事後雙方起糾紛,原執行處法官是不能再介入的,點交就變成「不點交」了。

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