法拍屋前手積欠管理費,管委會找我要,合理嗎?

名稱:公寓大廈管理條例 (民國 95 01 18 日修正)
   
22   住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:

一、積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區
   
分所有權總價百分之一者。

二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰
   
後,仍不改善或續犯者。

三、其他違反法令或規約情節重大者。

前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有
權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所
有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者
,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,
受償順序與第一順位抵押權同。
 
相関網址:http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1D007011822

根據公寓大廈管理條例第22,法律賦予[管委會]強制催討管理費權利,緃使積欠的住戶房子經銀行貸款,已無剩餘價值;但現今法令規定管理費受償順序與第一順位抵押權相同,[管委會]怎可疏於職責,而一昧向所有權繼受人請求呢?

管委會一般會用公寓大廈管理條例第二十四條規定來向繼受人請求管理費,這條法律已經不適用在這邊。

台灣高等法院於臺灣 臺中地方法院八十九年十一月份法律座談會研究意見採取不同見解,認為公寓大廈管理條例第二十四條所謂「依本條例或規約所定之一切權利義務」區分所有權之繼 受人應繼受,立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束,為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定。 至於已具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內。即繼受人繼受契約之地位,而非繼受已發生之債務。本院八十九年度法律座談會提案民事類第二十三號研討結果,認該條係規範後手繼受前手之區分所有權人地位,後手對其後所生權利義務悉依原相關規約或法律定之。並非規定後手應繼受前手所積欠之管理費。應予注意。

繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或其他應分擔費用之債務,因屬原區分所有權人與大廈管理委員會間之債權債務關係,後手之區分所有權人除已依民法第三百條或第三百零一條所定訂約承擔債務者外,管理委員會自應循本條例所定之各規定對原區分所有權人加以請求。

且區分所有權之繼受人,其無論係 經由自由交易買賣方式或經由法院拍賣取得,因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從知悉,而購買者(含拍賣程序之應買人)亦係針對該區分所有物之 市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以評估其價值,茍尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理費用及其他應分擔費用加 以調查評估,因此部分並無公示性,除強人所難能,亦有礙交易之靈活,而此亦非公寓大廈管理條例第二十四條之立法本旨,是就前手已具體發生而積欠之管理費用 及其他應分擔費用,實難令繼受人當然承受而負履行債務之責。

依此可知,關於區分所有權人積欠之管理費若拍賣公告中無前述「拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務」或其他同義條款之記載,則拍定人毋庸負擔原區分所有權人所積欠之管理費。

從法院的判決及營建署的解釋,法拍屋的得標人從取得不動產權利移轉證書開始,即有負擔管理費責任,但之前積欠的管理費則與其無関,管理委員會無權也不該向得標人催討。

但如在拍賣公告中有記明『拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務』,則拍定人繼受前手積欠管理費為本次拍賣必要條件,得標人當然得繳清前手債務。

所以法拍屋得標人是否應繳清前手積欠的管理費,分為兩種情形:

(1)拍賣公告載明,由拍定人承擔,則拍定人就必須承擔。

(2)拍賣公告未載明,則後手不必承擔

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