想標法拍屋,有空到投標室觀摩,有一件案子明明上個月500萬沒人投標,這次掉到400,竟有8人投標,還標到518,很瘋狂,大家都說又衝上標了,為何有這種事發生?

 

外行看熱鬧,內行看門道;在法拍屋市場,經常會出現讓人驚嘆的標購結果;對於每天跑投標室的投資客,今天有何熱門案件,會不會大爆泠門,約有幾件案件會出標,大概都能瞭若指掌;相對第一次上法院的法拍新手,擠滿投標室的人潮,有時會全部被視為假想敵。

 

曾有一位連投標室都不知道怎麼走的投標人,第一次到台北法院,高價搶標新店市的一件房子,價錢整整比上一次拍賣的價錢還高,但卻只有他老兄一隻標;等全部開完標,他才知道那麼多人原來是分散標另位五件房子;恍然大悟來得太遲,這是衝動型的衝上標案例。

 

除了新手會衝上標,資深投資客也會衝上標,但後者跟前者的衝上標是不一樣,後者是理智的,也許值得鼓掌叫好,為何呢?

 

理智型的衝上標,有下列兩種型態:

 

一、不點交變點交的衝上標:例簡單而言,上個月第2次拍賣,底價500萬,某投資客本要進場投標,但公告筆録仍為第三人租用不點交,不點交複雜度讓他放棄投標;但這一次第三次拍賣,底價降為400萬,而且租約已被排除,法院公告為點交;該投資客依然以518萬,上個月預估的價錢進場,這是標準理智型的投資客,完全不受底價影響;第2次不進場是因公告為不點交,交屋成本及變數不可控制,而第3次已無點交困難,只是能否得標的考量。

 

今年初,有一件高雄法院鳳山市的房子,第一次底價1000萬無人投標,降到第四次拍賣(特別拍賣),底價512萬,計有12人競標,標價達1018萬,約有8人衝上標;原來這一件透天房子從一樓到四樓都各有不同承租人,公告不點交的租約有四份,債權人費了很大的勁才在第四次拍賣全部排除。

 

二、沖土增稅的衝上標:由於稅法從低原則,土地標價低於當年度公告現值時,是以土地標價為移轉現值,此時就會有潛在土地增值稅的成本,再轉手時土增稅馬上顯現出來。

 

同樣的例子,上個月第2次拍賣,底價500萬,假設房屋底價400萬, 土地底價100萬,但土地公告現值為400萬,底價得標,土地增值立即為 400-100=300萬,依最低稅率20%,最少產生60萬的土增稅,公告底價為500萬,但投資客眼中底價卻是500+60=560萬

 

等下次底價降為400萬,房屋部份為320萬,土地部份為80萬,如標501萬,而把加價101萬,全數加在土地上,使土地標價為80+101=181萬,土地增值變為   400-181=219萬    ,土增稅約為44萬,標價成本變為       501+44=545萬

這一次標價501萬比上個月底價500萬還便宜15萬(560萬-545萬),您了解這「眉角」嗎?

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