增建不在拍賣範圍怎麼辦 ? 

 

民法第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉
土地所有人,於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得將其建築物與土地併付拍賣,但對於建築物之價金,無優先受清償之權。
如 果拍賣時,頂樓增建不合在一起拍賣,點交後,原屋主跑到頂樓住,會降低大家來買的意願,銀行抵押貸款回收就困難了。這一條法律,就是在保護銀行貸款出去 後,萬一屋主另行在屋頂加蓋增建物,銀行有併付拍賣權利,可要求法院將頂樓增建合併主建物一起拍賣。當然增建部份拍賣款,銀行無優先受清償之權。
您聽鄰居講頂樓增建部分不在一起拍賣,有時鄰居也想標,故意放出假消息。第一步,先查本件房屋拍賣公告,看有無增建物的標示及底價。真的没有,鄰居就没騙您了,但還有下列幾種可能:
一‧頂樓增樓無獨立通道,需由樓下主建物內梯出入,可能法官認定頂樓增建為主建物之從物,根據「主物之處分及於從物」,買到主建物,就同時擁有增建物,這一種情形對您最有利。
二‧銀行帶法院來查封時,粗心的銀行,漏了頂樓還有增建物,就没有主張併付拍賣。您可要求銀行聲請停止拍賣,補行使併付拍賣權利,只是時間上最少拖上二至三個月。
三‧頂樓增建是在銀行貸款設定前即已建築完成,民法第877條 〈營造建築物之併付拍賣權〉就行不通了。當初銀行貸款設定前,又未要求屋主寫下切結同意書,同意爾後無條件合併拍賣。這種情形,投標的人寥寥無幾,價錢會 掉得很利害。假設讓您少標100萬,再與對方和解,頂樓增建部份賣您50萬,您不僅没吃虧,還多省50萬,也是不錯的。
當然雙方談判,對方看您撿到便宜,可能會獅子大開口。您要配合進行法律途徑,也隨時給對方下台階、和解的機會;貼補預算中的和解費用,讓對方心甘情願把增建物賣給您,才是最圓滿結局!!

真的如您所訴,您可用以下幾種方法:
一‧對方頂樓增建用水用電,一定是接您樓下,您可以切斷水電。除非樓下還有其它別戶鄰居願意接水電給他,否則無水無電,如何居住?
二‧報請拆除大隊來拆,雖然拆除效率很慢,但給對方的心理壓力會很大。
三‧向法院民事庭提起訴訟,「無權佔有,請求拆屋」,取得官司勝訴,再向民事執行處強制執行,整個時間流程約半年到一年之久,您要有心裡準備
頂樓增樓,除了增加您使用坪數,至少對於您樓下還有防熱,防漏水之用途。拆屋是一個手段,不是您最終目的。最好找第三人代為出面,以上面三種途徑做為折衝協調籌碼,不斷與對方溝通,很快會讓對方妥協的。
時間是站在您這一邊,找第三人比較不會挑釁對方,而且好談價錢;放100個心,依我們處理過的經驗,只是價位的高低,没有不能解決的。

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