原屋主跑路了,屋內留置物如何處理?

 

●空屋陷阱何其多,四種空屋解析

 

殊不知「空屋」的房子,有時會暗藏陷阱,再則空屋競標者多,標到的價錢通常不低;萬一得標後發現並非是空屋,屋主只是不住在那裡,並不是空無一人,甚至房子裡面放滿堆積如山的物品,這種空屋與需要點交處理的房子並無兩樣。

 

法院拍賣公告筆錄是空屋,但實際上可分成四種情形:

 

一、「人空屋空」

 

屋主可能跑路了不會回來,屋內空無一物,這是真正的空屋,是最單純的法拍屋。拿到所有權,做好保全程序,即可開鎖交屋。

 

二、「人空屋不空」

 

屋主雖然不會回來,但屋內留置很多物品,有家電、傢俱、甚至祖先牌位,有時處理上蠻棘手的。

 

三、「人不空屋空」

 

屋內雖然空無一物,但鄰居稱屋主尚有回來走動,或根本未斷水斷電,可能還會回來跟你討搬遷費呀!

 

四、「人不空屋不空」

 

壓根不是空屋。

 

 

 

除非是「人空屋空」的空屋,另外三種空屋都是有盲點的空屋; 縱使斷水斷電的空屋,確定屋主已跑路了不會回來,但堆積如山的留置物,保證讓您頭痛不已。後續要如何處理呢?

 

 

 

●留置物清點造冊,無人領取,拍賣承受

 

如 果判斷債務人有回來的可能,就得依法院點交程序,在三、四個月時間由法院來現場點交,配合法院安排管區警察、鎖匠開鎖,當場清點屋內留置物。法院在現場清 點造冊時,不管耗時多久,都要清點完畢,再交給得標人保管。有些法官不怕後遺症,會同意留置物放在房屋現場保 管,有些法官會堅持運往別處保管,得標人就得找出場所來保管這些東西。

 

 

 

得標人接著要發存證信函通知對方來領取,如通知不到,或者拒收,拿法院公文到戶政事務所調閱對方戶籍謄本,向法院聲請公示送達,刊登報紙通知他。

 

 

 

仍然不來領取,就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的,務必要與法官協商,壓低拍賣底價。因為最後還是得標人要把它買下,送人或丟棄,不然要保管到何年何月何日呢?

 

 

 

處理屋內留置物,只是煩瑣,一個過程而已;令人擔心的,是得標人未經法院點交程序就開鎖進去。萬一債務人故意設下陷阱,一方面聲稱掉了很多貴重物品,另方面警告得標人擅闖民宅,準備報警處理,沒有經驗的得標人可能就要任人宰割了。

 

 

 

●確定空屋,配合保全程序自行點交

 

從空屋狀態(法院查封筆錄、斷水斷電程度、左鄰右舍訪查及債務人背景),我們研判債務人是跑路了,確定不會回來,在客戶同意下,我們會做好保全程序,自行快速點交,畢竟司法點交程序秏費三~四個月實在太長了。

 

 

 

何謂「保全程序」?以我們代標公司名義出面,把屋內東西清點造冊,並找兩名以上證人連同屋內物品拍照存證,相機要有當天日期,並請相館開立收據;然後將留置物運往本公司貨櫃屋保管場存放,房屋即騰空交給客戶使用。

 

 

萬一對方回來抗爭、打官司,請客戶提出本公司的點交保固書,證明房屋是由本公司騰空交付,屋內東西全存放在本公司保管場,請來找本公司索取。本公司有造冊清單及證人照相佐證,又有多年處理經驗,債務人很少會繼續強力抗爭的。

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