法拍屋為何會產權不清楚？
■法拍屋產權有保障，困擾在點交
法拍屋是透過法院的公權力，將債務人房屋強制出售，以拍賣價款來清償債務；只要得標，在七天內繳清尾款，法院將主動核發產權給您，買主根本不用擔心遇上詐騙集團，一屋兩賣，嚴格來說，法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，所以投標室經常爆滿！
法拍屋最讓人擔心的是，並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院没有交屋責任，不是專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個司法點交程序，對没經驗的投標生手，是相當煩索的。
■法拍屋有租約，公告不點交
由於民法第425 條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房 東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
碰到有租約不點交的法拍屋，不管租約真假，既然公告不點交，法院當然不負責交屋；得標人就得自行與對方協商，或者打官司訴訟解決，對一般投標民眾是很棘手的事情，這就是法拍屋令人詬病，所謂產權問題。
從民國８６年強制執行大修以來，有租約的房子在第一次拍賣無人投標時，債權銀行會以民法第８６６條，租約影響抵押權，請求法院排除租約，使不點交變成點交。現在要在第二次拍賣起的法拍屋，遇上不點交情況，還真是鳳毛麟角，非常稀少了。
而要特別注意，不是產權清楚問題，而是產權不完整的陷阱；跟不點交一樣，不完整法拍屋也很少見，但如投標人不察，迷迷糊糊買到產權不完整法拍屋，不是血本無歸，就是被套牢。
■何謂產權不完整呢？
持分產權不完整的法拍屋，在拍賣公告中會註明拍賣持分，拍定後不點交，其它共有人有優先承買權；這種案件幾乎無人投標，因為除了不點交的困擾外，緃使您得標，共有人也會行使優先權，您還是做白工，所以價錢會掉得厲害，最後都是其它共有人買走。
但，外行看熱鬧，內行看門道，有些假性持分法拍屋卻是產權完整的房子，競標者少，低價投標，反而非常值得購買。
■何為假性持分呢？
一．公寓、大樓的土地一定為大家共有，各人所擁有的土地產權都不是持分全部，只要房子的持分是全部，它的產權其實是完整的；拍賣公告絶對不會標示拍賣持分，拍定後不點交。
二．透天的房子理論上，土地的持分當然是全部，但有下列三種情形也是假性持分：
１．房子所坐落的土地與隔壁土地未分割，譬如兩兄弟在一塊土地上蓋兩棟房屋，房屋各自登記自己名字，土地則各登記持分１／２，這種房子您買到，再與隔壁協議土地分割，就可恢復持分全部了。
２．有些透天社區，社區內的道路屬於全體住戶共有，所以每一戶透天房子，都擁有持分不完整的道路土地。
３．臨馬路邊的透天房子，有些門前馬路為公共設施道路保留地，所有權為多戶左鄰右舍共有，大家除了有一塊產權完整的土地外，也另有一塊持分不全的道路土地。
■是否假性持分，專業判斷不可缺
以上三種假性持分拍賣時，每一位承辦法官做法不一致，有些堅持土地法第３４－１條法令規定，公告拍賣持分，拍定後不點交，共有人有優先承買權；而有擔當的法官，知道這些假性持分並非產權不完整，而是如同公寓大樓的土地持分，所以不會以持分不完整的方式拍賣。
包含公寓大樓的假性持分，其實還要深入了解房屋與土地坪數的比例関係，分析房屋建蔽率與容積率是否在正常範圍；這需要有関這一方面的專業常識，才能確認是没問題的持分，否則最後還是面臨銀行貸款的問題；通常金融機關不會貸款給持分不全的土地，除非它是真正假性持分。
不論土地持分是否不全，只要房屋的部份持分不全，那絶對是產權有問題的法拍屋，少碰為妙。
名稱：土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正)
第 34-1 條 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
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