法拍屋為何會產權不清楚?

 

■法拍屋產權有保障,困擾在點交

 

法拍屋是透過法院的公權力,將債務人房屋強制出售,以拍賣價款來清償債務;只要得標,在七天內繳清尾款,法院將主動核發產權給您,買主根本不用擔心遇上詐騙集團,一屋兩賣,嚴格來說,法拍屋產權最清楚;尤其自由出價,便宜市價兩成至五成,所以投標室經常爆滿!

 

 法拍屋最讓人擔心的是,並非產權問題,而是使用權不清楚,亦即點不點交的困擾;不點交的法拍屋,法院没有交屋責任,不是專業投資客不敢亂碰;而有點交法拍屋,雖然有法院交屋的保障,但長達三、四個司法點交程序,對没經驗的投標生手,是相當煩索的。

 

■法拍屋有租約,公告不點交

 

由於民法第425 條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房 東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

 

碰到有租約不點交的法拍屋,不管租約真假,既然公告不點交,法院當然不負責交屋;得標人就得自行與對方協商,或者打官司訴訟解決,對一般投標民眾是很棘手的事情,這就是法拍屋令人詬病,所謂產權問題。

 

從民國86年強制執行大修以來,有租約的房子在第一次拍賣無人投標時,債權銀行會以民法第866條,租約影響抵押權,請求法院排除租約,使不點交變成點交。現在要在第二次拍賣起的法拍屋,遇上不點交情況,還真是鳳毛麟角,非常稀少了。 

 

而要特別注意,不是產權清楚問題,而是產權不完整的陷阱;跟不點交一樣,不完整法拍屋也很少見,但如投標人不察,迷迷糊糊買到產權不完整法拍屋,不是血本無歸,就是被套牢。

 

■何謂產權不完整呢?

 

持分產權不完整的法拍屋,在拍賣公告中會註明拍賣持分,拍定後不點交,其它共有人有優先承買權;這種案件幾乎無人投標,因為除了不點交的困擾外,緃使您得標,共有人也會行使優先權,您還是做白工,所以價錢會掉得厲害,最後都是其它共有人買走。 

 

但,外行看熱鬧,內行看門道,有些假性持分法拍屋卻是產權完整的房子,競標者少,低價投標,反而非常值得購買。

 

 ■何為假性持分呢?

 

一.公寓、大樓的土地一定為大家共有,各人所擁有的土地產權都不是持分全部,只要房子的持分是全部,它的產權其實是完整的;拍賣公告絶對不會標示拍賣持分,拍定後不點交。

 

 二.透天的房子理論上,土地的持分當然是全部,但有下列三種情形也是假性持分:

 

   1.房子所坐落的土地與隔壁土地未分割,譬如兩兄弟在一塊土地上蓋兩棟房屋,房屋各自登記自己名字,土地則各登記持分1/2,這種房子您買到,再與隔壁協議土地分割,就可恢復持分全部了

 

  2.有些透天社區,社區內的道路屬於全體住戶共有,所以每一戶透天房子,都擁有持分不完整的道路土地。

 

   3.臨馬路邊的透天房子,有些門前馬路為公共設施道路保留地,所有權為多戶左鄰右舍共有,大家除了有一塊產權完整的土地外,也另有一塊持分不全的道路土地。

 

■是否假性持分,專業判斷不可缺

 

 以上三種假性持分拍賣時,每一位承辦法官做法不一致,有些堅持土地法第34-1條法令規定,公告拍賣持分,拍定後不點交,共有人有優先承買權;而有擔當的法官,知道這些假性持分並非產權不完整,而是如同公寓大樓的土地持分,所以不會以持分不完整的方式拍賣。 

 

包含公寓大樓的假性持分,其實還要深入了解房屋與土地坪數的比例関係,分析房屋建蔽率與容積率是否在正常範圍;這需要有関這一方面的專業常識,才能確認是没問題的持分,否則最後還是面臨銀行貸款的問題;通常金融機關不會貸款給持分不全的土地,除非它是真正假性持分。

 

不論土地持分是否不全,只要房屋的部份持分不全,那絶對是產權有問題的法拍屋,少碰為妙。

 名稱:土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正)
   
第 34-1 條 
共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

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