買法拍屋有那些小祕訣?

 

所謂「富貴險中求」,高獲利必然帶來高風險,不論新手或老手,都應認清目前法拍市場的結構性變化。如果你也想發「法拍財」,除了要搞懂法拍的風險及房地產專業知識外,對於法院處理流程,及以下七個投資法拍獲利的小祕訣,你都不能忽略。

 

祕訣1:避開競爭、挑選複雜度較高的案件  自住客進場標購,為的是買到比市價便宜的房屋,因此多只敢挑選以空屋點交、複雜度低的案件。張耀昌個人經驗是,投資客不妨選擇六、七戶併案處理的案件或是屋況差、瑕疪多的房屋,競標者會較少,購入的成本也可壓低。不過,像是何麗玲等法拍大戶,為了避免多人競標,多半鎖定千萬元以上的高總價產品。

 

 祕訣2:選擇接手性強的地區只要是投資客就一定要考量未來脫手問題,目前台北市接手性最強的地區,包括北市精華區、內湖、松山、南港為主,而台北縣以中和、永和及板橋等,接手性強,代表脫手快速。

 

 祕訣3:挑選適當的產品總結多方的投資客意見,要挑選該區最熱門的產品,以台北市為例,學區、三房以上的換屋產品是主流,但若是北縣外圍,大多是首購族的天下,就不宜挑選總價過高的產品。張耀昌舉例,內湖是許多首購族想成為台北市民的選擇之一,總價600700萬元的產品相當好賣。

 

祕訣4:挑選稀有產品,需注意銷售時間長     張耀昌表示,像是稀有的別墅產品,只要價格夠低,標下來一定有利潤,但是這類產品的客源少,也會拉長銷售期。不過,像是廠房及商辦等台灣需求量持續下降的產品,最好也不要碰。

 

祕訣5:裝潢產品,訴求年輕客層     只要好賣的產品,稍微油漆、粉刷整理屋況,從得標到獲利只需三個月的時間。但如果屋況差、賣相不佳,最好含裝潢一起賣,提高房屋的附加價值,這對於沒有時間、講究速食主義的年輕族群,效果不錯。有些投資客專門選小套房或是總價300萬元的產品,長期投資當起專職房東。

 

祕訣6:先打聽的工作不可少     現場看屋、事先與債權人協商、向附近鄰居或管理員打聽,甚至是查封筆錄及查水電錶用量確認是否為空屋,事先打聽的資訊樣樣不可少。唯有事先多方打聽,對於日後順利取得房子才有助益。

 

祕訣7:搬遷費用不可少目前法拍屋最常碰到的問題,就是惡意占用、假租約等,通常只要溝通順暢,「銀兩」準備,結局都是賓主盡歡,這筆搬遷費可看成是必要的投資成本,一般多以不超過總價的一成為限。

 

14個買法拍屋的Step by Step

 

Step 1 確認自己的需求,如二、三房或套房。訂出自己心中理想的區位及房價。

 

Step 2 到法院外牆公告欄看公告。

 

Step 3 確定標的後,先至該房屋座落地點看屋。觀察重點:外觀、附近區域環境、屋況及交通。

 

Step 4 確認心中目標後,至法院領取投標書及保證金存封袋。

 

Step 5 填寫投標書,並確認攜帶身分證及印章。將投標書完整填寫,投標人就是日後房屋權狀所有人。若投標人為法人或未成年,必須寫明代理人身分。

 

Step 6 到現場注意是否有停拍的公告。 TIPS:何謂停拍?在拍賣程序中,若債權人與債務人達成協議,債權人可至金服公司製作筆錄撤回執行或暫緩執行,或因當事人未經合法送達、拍賣內容變更等原因而停止拍賣程序。

 

Step 7 準備投標金(通常是總價的兩成)。投標金請用台支支票,將保證金放入,並彌封蓋章。

 

Step 8 在開標前30分鐘,標櫃會開啟,並開放投標。至投標處選擇任一投標箱,將投標單投入。

 

Step 9 拍賣官宣布得標人,由超過底標最高價者得標。拍賣官宣布得標金額,確認無人異議,並核對得標人身分。

 

(未得標者)Step 10 未得標者,在拍賣結束後,可當場將保證金領回。(得標者)Step 10 得標後,以保證金抵價金,七日內必須將尾款補足。註:如果逾期未繳款,法院必須重新拍賣,再拍賣後所得的價金,如有差額,必須由原投標人付清。例如某甲拍得總價400萬元的房屋,但七天內並未繳款,因此需重新拍賣。若再次拍定價為325萬元,其中價差75萬元,法院可以強制某甲將價差補足,並要求支付再次投標的相關費用。(不點交)

 

Step 11 必須由得標人自行處理,法院不介入。先查出是否有人占用及原因,和占用人溝通,準備搬遷費用。如果無法處理,提起訴訟。(點交)Step 11 付完尾款後10天左右,取得權利移轉證明書,同時申請點交。在一個月內申報契稅,將稅費繳清。完稅後,送地政機關過戶,大約一周可取得新的所有權狀。

 

Step 12 (接續點交的流程) 向法院申請點交,法官到現場履勘,並與原屋主及所有權人協商搬遷事宜。若為空屋,僅需會同轄區警員、里長及鎖匠,進入該屋。

 

Step 13 若有人霸占並未搬遷,可申請第二次點交。

Step 14 若再不搬遷,可申請第三次點交。法官申請強制執行,將霸占人驅離。

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