如何加價才能標得漂亮?加在土地還是房屋?

 

如何加價才能標得漂亮?加在土地還是房屋?

 

■自由出價,超低行情,投資客最愛

 

觀2006年元月份至12月份的法拍大盤,每年上千億元的成交量未曾有縮減的趨勢,買屋不能看房子,七天內需全部現金繳清,法拍屋到底有何魅力如此吸引眾人競相搶購呢?

 

在投標室裡,買法拍屋自由出價,無人投標,下次再打8折拍賣;由於不能看內部隔局及點交上的風險,法拍屋價格絶對超低市價,不然那些日日鑽研法拍屋的投資客,為什麼能長期活躍於法拍市場,不斷累積財富呢!

 

■盲劍客、債權人及強烈需求的左鄰右舍,標價超高行情

 

但,確有少數拍賣案件,成交價格接近市價,甚至高出不少,為何呢?
有三種人投標法拍屋勢在必得,標價經常超高行情,彼為盲劍客、債權人及強烈需求的左鄰右舍:
 
一.盲劍客:法拍屋的新手,沒經驗又不勤做功課,在屢次進場投標屢次摃龜情況下,稍一不留神,錯估行情,無人競標下卻又高價得標,這是可悲的盲劍客。
 
二.債權人:有些第一順位抵押債權是私人設定,並非金融機關,在評估債務人無其它財產可供求償,又看上拍賣的房子,有時會以全部債權總額為投標價;第一順位能以債權抵拍賣價,免出資金又可百分之百得標,何樂不為?
95年初,一件底價500萬第一次拍賣的房子,市價約1000萬,共有6人投標,最高價1200萬得標,原來是第一順位債權人進場標回。
三.強烈需求的左鄰右舍:有部份一樓或透天的拍賣房子,鄰居買下會有加成使用效益;在只有一次投標的機會,又擔心別人競標,那拍定的價錢往往不低;碰上拍賣房子的隔壁店面生意興隆,又急於擴充店面情況下,此時隔壁進場就會爆出令人咋舌的投標天價。
如果在法拍市場遇到這三類型不手軟的勁敵,您就得平常心禮讓,只要保住資金子彈,法院投標室天天開門,不怕沒有機會。

 ■法拍屋沒有惜售,八折降價,售出為止
法 拍屋從第一次拍賣開始,如無人投標,約一個月打八折,排出第二次拍賣,流標後再打八折變成第三次拍賣,而其後還有第四次拍賣(稱特別拍賣);如果四次的 拍賣未能順利賣出,債權人尚可聲請重新估價拍賣,又從第一次拍賣開始,稱為「第二輪」;理論上雖只能拍賣四次,其實是無限制的,法拍屋的屋主沒有惜售的權 利,每次八折降價,直至售出為止。
每一次的價差兩成,法拍屋保證「俗擱大碗」,只是何時進場才最洽當,這牽涉到投資報酬率的設定與演算;如在第二次價錢才值得投標,第一次拍賣就不能貿然投入,但要等到第三次拍賣才投標,就會失之東隅,錯失機會了。
■三種投資生態,衍生不同報酬率的設定
  投資法拍屋,除了精準評估市價與法拍底價的差距外,更要深入了解法院拍賣投資生態,針對法拍屋類別與總價的不同,設定不同的投資報酬率,才能百戰百勝,投資致富。
一.點交單純,總價小的產品,像空屋或套房,投資利潤只能設定7%至10%,利潤抓太高標不到,也是白做工。
二.債務人自住,中等價位產品,利潤可定在10至15%左右。
三.不點交或高總價案子,競標者少,高利潤隱藏高風險,投資利潤要衝到20%以上才值得。
■精算投資報酬率,法拍大贏家
每一項的投資理財都有一套投資報酬率的計算,而法拍屋又是如何計算呢?
法拍投資報酬率=(售價-總成本)/集資成本
一.售價:
一般而言,房屋售價是相當有彈性,也帶著幾許運氣,碰到房子符合買方需求的好客戶,價錢有時跌破眼鏡;在決定投標時,未來得標求售的價位要事先估算出來,不能太樂觀,也不能太保守,以客觀的角度判斷售價,要求精準度在5%範圍內,評估才具意義。
市價評估有下列四種市場比較法:
 1.請當地仲介協助評估:
 2.調查同社區是否曾有拍賣案件:
 3.調查左鄰右舍成交案件:
 4.附近銷售中物件之調查:

綜合以上四種方式,任何地區的房價,幾乎不難探詢得知。寧可投標前多花三天市調,不要拍定後多花三個月賣房子,沒有準確評估出售價,屆時房屋不易短期脫手。
二.法拍總成本有下列七大項:
1.標價
2.搬遷費:除非是真正的空屋,否則都要預估搬遷費;除了配合法院點交公權力外,私下同步協商、溝通現住人,以預算內的搬遷費,目標一個月內交屋。
3.利息:從投標後到資金回收結案,長達四、五個月,短則一、二個月,龐大的資金利息成本,怎可遺漏!       
4.仲介費:得標後房屋銷售是法拍後段重要工作,找一家強項的仲介公司把房子賣掉,才能獲利了結;目前各大型仲介公司林立,賣方服務費為成交總價4%,一般投資客,仲介公司都可接受2~3%服務費。
5.稅費:從法院拍定後到出售結案,政府課徵的稅金項目非常多,佔整個投標成本時多時少,務求每筆稅金均在評估成本內。總歸重要稅金有契稅、財產交易所得稅、房屋稅、地價稅及土增稅五大項,尤以土增稅變化最大;法拍與一般買賣土增稅計算有很大出入,需特別詳算。
6.整理費:房屋得標後,均需略加整理、包裝後出售;房屋景氣時,部份投資客會編列房屋裝璜費用,不僅銷售更快,也能增加投資利潤;另有投資客則是反向操作,為壓低售價,採原裝出售,花少許的清潔費、油漆費,讓房子保持清潔、乾淨、明亮即求售。
7.其它費用:A.水,電,瓦斯費  B.大樓管理費
          C.工程受益費    D.代書費(過戶規費)
只要正確判斷投標生態及精準掌控投資報酬率,投標就能無往不利,縱使只有10%的利潤,但能週轉去化快,平均四個月結案一次,一年即能獲利三成,也算高報酬率了。
■加價巧妙不同,法拍專業發揮
法拍屋的底價只是進場的參考值,根據投資報酬率的推算,大膽加價才能脫穎而出,而加價金額要加在那一部份,也是法拍專業的發揮。
一.投資客:加價應全部加在土地上,墊高土地取得成本,節省爾後轉手出售的土地增值稅;如房子座落的土地有兩筆以上,則評斷各土地底價與公告現值的高低,將加價金額做最節稅的分配。
二.抵押債權人:加價反而要加在房屋上,減少債務人被優先扣繳的土地增值稅,以便增加自己的分配額。
三.普通債權人:如房子有未保存登記部份(俗稱增建),法院並訂有底價,則加價金額加在未保存房子,更有機會分配到拍賣款;但如因此而增加得標房子的土地增值稅,便要仔細盤算了。
有人說:法院拍賣市場是「一座永遠挖不完的寶山」,是「一條快速致富的捷徑」;依據實際統計,長期涉足此行業,不是大富,也是小康,沒有大賺也有小賺,比起其它行業的投資報酬,的確有過之而無不及。
當然天下沒有白吃的午餐,如何買得漂亮,又能快速銷售結案,嘗到投資甜美果實,投資報酬率的設定實是一大關鍵!

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