巳經得標的房子,為什麼點交還有變卦?

 

法院進行查封時,會對現住人使用情形做查封筆錄,這筆錄在法律上有絶對的效力;但因是否還有其它未出現的現住人,在投標前,查封後向法院呈報使用情況,而使點交產生變化;或者有爭議性的租約發生。基於法院執行拍賣的單位為民事執行處,對有爭議之紛爭,秉持「形式上之審查,不做實體上認定」,實務上各法院法官做法不一,法官的查封筆錄模糊、預留尾巴,也就不足奇怪了。

 

從民國70年代經常出現的筆錄:「依實際使用現況點交」,到80年代:「如債權人陳報屬實則點交,如不屬實則不點交」,到90年代「實際使用情形,請投標人自行查明」。不明確的點交筆錄,履見不鮮。

 


目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種:

 

一.可確定點交(佔40%)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

 

二.有條件點交(佔40%)
查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

 

三.確定不點交(佔10%)
查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。

 

四.點交變不點交(佔5%)
拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。
當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。

 

五.不點交變點交(佔5%)
拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。

 

以上五種點交狀況,對於有專業經驗之投標人,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法;但如亳無經驗投標人,經常會有誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾,不可不慎 !!

 

已經得標繳清尾款的房子,除非對方能提出相當具體的證明,如公證租約,或者願意提供擔保,否則是很難對得標有影響的。

退萬步言,緃使透過訟訴,真的從點交變成不點交,您還有最後一招,以買賣權利瑕疵擔保,要求撤銷拍賣,返還投標價金,不過動作要快,要在法院分配價金前就得提出,才不會節外生枝 。

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