法拍屋入門注意事項有那些?

 

買法拍屋停!聽!看!走入法院投標室,參加一件數百萬房子的投標,不論能否得標,就如同洽談一件上百萬元的生意,也許能獲利百萬,亦可能虧損累累,或者未能得標,白忙一場?投標前的成本估算及投資報酬率換算,馬虎不得,整個評估工程,稍有閃失,即前功盡棄;買法拍屋尤以下列五大注意事項,最需小心謹慎:

 

 一、正確判讀法拍的公告內容:包括物件底價,拍賣後標的物上的抵押權是否塗銷,點不點交?不點交或遭人占用時應如何排除,耗時多久。因為這些關鍵項目,都影響投標人的成本。

 

 二、合理投標價位分析:有經驗的投標者,會根據物件行情,處理過程難易度,分析投標生態,評估最恰當的投標價位.標得到,又標得巧,是投標一門很大學問。

 

三、投標文件繕寫和準備:投標必須符合法令規章和程序,否則縱使出價最高,亦會成廢標。投標單繕寫完整,且又能節稅,再加上其它相關文件準備,是投標重要一環。

 

四、稅務分析:標 到房屋,從辦 理產權過戶,到出售獲利了結,其中繳交稅捐機關各項稅金,部份與民間買賣雷同,部份卻大異其趣,不可不知也。法拍稅費總共計有五項:1、房屋稅:以取得法 拍屋產權日為準,如稅捐機關漏了分算,務必憑產權證書要求稅捐機關重新開單分算。2、地價稅:依每年8月31日為納稅基準日,產權證書日期在基準日之前取 得,則得標人需負擔全年度之地價稅,反之則不用負擔。3、契稅:以房屋評定現值或房屋拍定價格,得標人可擇低申報,稅率為6%。4、土增稅:得標之時,課 稅義務人為原屋主,法院是由得標人繳交投標款中優先扣抵;此部份完全與得標人無涉,但得標人要特別注意,是下次再移轉之土增稅,如土地拍定價格遠低於目前 土地公告現值,即有隱藏高額土增稅,此部份成本,投標前務必精算,尤其是短期投資者,兩、三個月時間再轉手出售時,即將蹦出之成本;這項土增稅陷阱在一般 民間買賣是碰不到的。5、工程受益費:以上所有稅務,原屋主所積欠部份,得標人均不用承受;但工程受益費卻要繳清始能產權過戶,從數萬至數十萬元,焉可不 詳查?

五.法拍顧問諮詢:法拍疑難雜症繁瑣,對於一位投標新手,經常是束手無策,找有法拍專業的朋友做諮詢顧問,才能避免盲人摸象之險。兵法有云:「知已知彼,百戰不殆,不知彼而知己,一勝一負,不知彼不知己,每戰必敗」,要想勝決拍賣投標室,則必仔細評估,動輒上百萬的投資,才能有甜美「獲利」果實。

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