一、法拍屋20年歷史演變為何?

 

●什麼是法拍屋呢?法拍屋從何產生?

 

只要有債務的發生,債權人就可透過法院公權力查封拍賣債務人的財產,如不動產、動產、股票、銀行存款及上班薪水的1/3;因不動產變現金額比較大,查封不動產是最有效果的求償動作,而大部份房屋均有向銀行辦理貸款,所以發動查封的債權人9成以上為金融機關。

 

 一般而言,債務發生原因,可歸納下列七項:

 

1.房貸逾期未繳
2.信用卡、現金卡未繳
3.借款未還(簽借據、本票,支票跳票)
4.民事判決
5.做保(保證人)
6.欠稅金
7.其它債務糾紛

 

以上債務,只要債權人向法院取得強制執行的「執行名義」,即可對債務人名下財產進行查封拍賣。

 

 被查封的法拍屋,經法院委託的不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示意見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人投標,約一個月再8折減價...
第二次拍賣,無人投標,再一個月8折減價...
第三次拍賣,無人投標,就原價公告應買三個月...
公告應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣...
特別拍賣,再無人投標,債權人只得承受,撤回案件或另行估價拍賣。
另行估價拍賣後,又從第一次開始循環,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。
「沒有賣不出去的房子,只有賣不掉的房價」,在法拍市場,賣方沒有惜售的權利,而且每一個月打8折,連續兩個月馬上腰斬,為什麼投標室時常人山人海,「沒有惜售、超低市價」是它的主因。

 

 ●法拍屋產權絕對清楚,但使用權不清楚

 

沒 有買過法拍屋的民眾,通常會認為法拍屋產權不清楚,其實剛好相反;法拍屋經由法院的公權力,將債務人房屋強制出售,以拍賣價款來償還債務;只要得標,在七 天內繳清尾款,法院將主動核發產權給得標人,買主根本不用擔心遇上詐騙集團,一屋兩賣,嚴格來說,法拍屋產權最清楚;尤其自由出價,便宜市價兩成至五 成,所以投標室經常爆滿!
法拍屋最讓人擔心的是,並非產權問題,而是使用權不清楚,亦即是點不點交的困擾;不點交的法拍屋,法院沒有交屋責任,非專業投資客不敢亂碰;而有點交法拍屋,雖然有法院交屋的保障,但長達三、四個月司法點交程序,對沒經驗的投標生手仍是相當煩瑣的。
由 於民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不 能改變,只是房東換人而已。如果要求法院強制將房屋點交給得標人新房東,就違反了民法第425條精神,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後 不點交」。
碰到有租約不點交的法拍屋,不管租約真假,既然公告不點交,法院當然不負責交屋;得標人就得自行與對方協商,或者打官司訴訟解決,對一般投標民眾是很棘手的事情,這就是法拍屋令人詬病的所謂產權問題。
法 拍屋存在的點交問題,加上各地方法院負責拍賣的民事執行處,拍賣程序又是一國多制,不只每一家法院做法不一,甚至同一法院不同的法官,其執行寬鬆程度也 不盡相同;除非碰上有擔當的法官,點交流程不因債務人強力抗爭而遲延,否則多數的法官總是一副事不關己態度,投標人只得自力救濟,私下與原屋主協商交屋。

 

 ●民國80年180億到94年1500億,法拍市場劃分三階段

 

從 民國80年全省法拍屋拍賣成交總額180億,到民國94年全省成交1529億元,法拍屋市場風起雲湧,偏僻冷門的法拍屋逐漸登上媒體版面,投標室成員有資 深投資客,有以法拍屋做為投資理財的生手,更有自住型購屋者觀摩伺機而起;投標室門口,除法拍屋雜誌業者廣發當天拍賣資訊,推廣雜誌業務,更有多家銀行 散發廣告單,盼得到投標人青睞,爭取法拍屋房貸業務。
從民國75年至今,法拍市場不斷隨著外在環境變遷而質變,投標室新主角輪番上陣,20年來的法拍市場可分為三個階段;在民國78年以前,為「海蟑螂暴利」時代,民國79年至88年,為「投資理財」時代,民國89年以後為「代標自住」時代。

 

 ●民國78年以前,海蟑螂暴利時代

 

早期法拍屋市場,資訊閉塞、法令不齊全、投標室為少數人壟斷,法院充斥著圍標、搓圓子湯,每件拍賣案子皆以「賤賣」收場;近市價三、四成拍定買入,再以市價八、九成市面快速抛售,投標室一小撮的投資客,坐擁暴利,完全是法院裡一群嗜血的利益份子。
在此其間,法拍屋中的租約通常是假的,臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。

 

萬一被人標走,再以「不點交」強索高額搬遷費,尤其是惡性的假租約。如

 

一.租金一次付清
二.長租期,低租金
三.以押金抵租金(或以債務抵租金)
四.以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)
五.不定期租約

 

很多都是「海蟑螂」的法拍高手在操刀,使拍賣次數直直落,價錢不斷往下探底,利潤之高令人咋舌!
由 於高利潤的誘引,除圍標外,各種光怪陸離的招術層出不窮,譬如製造假租約、與債權銀行相互勾結、或與承辦拍賣的法院人員共同合夥,甚至結合黑道,派出兄 弟佔據法拍屋,恐嚇其他投標人;此階段投資人幾乎遊走在法律邊緣,「賠錢生意沒人做,斷頭生意有人做」,經營法拍屋投資,財源滾滾而來,擁有上億家產比比 皆是,只是被冠上不太光采「海蟑螂」稱號,暗喻財富來自不正當灰色地帶。

 

 ●民國79年至88年,投資理財時代

自民國76年到83年林洋港先生接 任司法院院長期間,大力改革拍賣作業,透明化的公告資訊,配合便民性的閱覽方式,開標作業朝公正、公開、公平方向進行,整個投標室感覺煥然一新;此時 第一家在75年成立的法拍屋雜誌社_透明房訊雜社,也將拍賣資訊,從投標室推廣至社會大眾;由於業務符合市場需求,數十家同業也一窩蜂陸續成立;全台22 家地方法院,只要拍賣底價超低市價,晚到的投資人有時很難擠進投標室。
從少數人掌握的拍賣資訊,到投標室 人手一冊的投資客,標購法拍屋不再是封閉的暴利行業;每件熱門搶手案件少說10多人競標,暴力圍標事件終於銷聲匿跡。您 要五成利潤,當然敵不過只要三成的競爭對手,早期胃口養大的海蟑螂投資客,如果無法調整往昔投資心態,就接連退出法拍市場,取而代之是投資理財型的專業法 拍客。
一件法拍投資,從得標、點交、整修、銷售,快者兩個月結案,慢者半年獲利了結;標法拍屋,少則百萬,高則千萬,以一張標單,在投標室一個小 時內決定「輸 贏」,標得到又標得漂亮,保證讓您一年內睡覺也會偷笑;沒標到或價錢標得太高,都會讓人幾個月黯然失魂,萬一得標後,交屋問題又一籮筐,搞得心力交瘁,更 是悔不當初。
從選定法拍屋,到得標交屋結案,三、四個月處理過程,有很順手的案子,也有不少棘手,甚至隱藏陷阱的物件;但已砸下大筆資金,面對各種狀況都要能迎刃而解,平日法拍專業知識要用心鑽研,屆時才能過五關斬六將。
每 件三成的利潤,一年結案三、四件,整年下來,往往有一倍以上的豐收,500萬的投入資金,一年變成一千萬以上並非難事。法拍資訊的透明化以及100%年 投資報酬率,吸引一批批房地產業的菁英,如代書業者或仲介業者紛紛轉戰法拍市場,快速累積財富,市場名人如何麗玲、梁柏薰、永慶房屋多位原始股東及號稱 「八國聯軍」的大余都是此時代的翹楚。
●民國89年以後,代標自住時代
民國85年10月9日,強制執行法大翻修完成,法院公權力抬頭,不點交比例從8成降為一成以內,降幅大增原因,主要為銀行排除承租人租賃權後,修法前為不點交,得標人仍需透過訴訟才能點交房屋,新法則規定排除租賃後,一律由民事執行處直接點交。
從修法的精神與目的,可看出政府政策在鼓勵一般民眾進場標購,畢竟競標者多,標價自然提高,債權人債權回收跟著增加,金融機關貸放信心增強,更有利整個房地產景氣向上攀升。
所以,新法實施以來,不點交案件屈指可數,變成少數稀有個案,95%以上的點交狀態,吸引更多投資新手湧入,自住型民眾也蠢蠢欲動,在投標室找尋低價誘人的法拍屋。
由於點交程序,從寄發自動搬遷命令公文、法院現場履勘到法院強制執行交屋,整個交屋流程約三至四個月;私下與對方協商交屋,由第三人出面協調折衝,比本人站在第一線更容易達成交屋條件,再配合法院公權力點交同步進行,交屋搬遷家費也更能壓低。
因 此,專為自住型民眾服務的代標業務趁勢而起,如同不動產仲介業一般,以法拍專業能力,協助客戶過濾案件、評估標價到包辦交屋,5%服務費讓客戶標法拍屋 就像透過仲介買屋一樣;自住型民眾由代標公司協助,買到低於市價三成的法拍屋,再扣掉5%服務費,怎麼買都划算,尤其碰上夢寐以求的法拍屋,為了提高得標 機率,只要略低於市價都勇於出手加價。
對法拍屋貸放市場有濃厚興趣的聯邦銀行,於民國89年與法拍屋資訊業者透明房訊合作,由透明房訊連帶擔保,開辦國內第一家提供法拍屋代墊尾款的業務,以銀行低利率的資金,解決得標七日內繳款的急迫性。
初 期各銀行均不看好法拍屋代墊業務,兩年經營,聯邦銀行房貸業務突飛猛進,各家銀行終於陸續跟進;其中聯邦銀行、安泰商銀、新竹企銀及板信商銀推廣最為積 極,不論利率或成數條件均十分優惠,除協助資金不甚豐裕的投資客,更引領自住型購屋大眾爭相搶標,使法拍市場產生結構性變化。從民國88年以前投資客包辦 的法拍市場,在強制執行法大翻修後、代標公司崛起及銀行資金介入,最後進入代標自住的時代了。

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