不動產致富密碼大公開

2015年的房市前景面臨多重考驗，短期內混沌不明，冠德、長虹等建築業「A咖」，因此首度當起包租公，將辦公商業大樓改採只租不售。潤泰創新也一舉加碼2棟車站BOT案，全部經營只租不售的商用不動產，以分散集中在購地自建積壓資金的潛在風險。
冠 德建設位於敦化北路近民生東路口巷子裡面的地上權辦公大樓開發案，可望取得建造執照並動工，冠德決定改採只租不售；長虹，也罕見的決定當起包租公，大直 「長虹新時代廣場」大樓全棟只租不售；潤泰新今年起南港車站貢獻的租金收益，也開始加入營收行列，加上松山車站，總計2座「CITYLINK」購物商場， 將貢獻租金現金流。
冠德建設副總經理洪錦欽昨日表示，2014年初以28.5億元向國防部政戰局標下的1,836.8坪敦北地上權土地開發案，預 計興建2棟18層辦公大樓，其中冠德建設集團將進駐3成，是未來的新企業總部大樓，另外三分之二樓層對外出租，預計2016年取得建照後動 工，2018∼2019年完工。而目前和平東路的冠德企業總部大樓，未來將全棟對外出租。
法人估計，若依冠德敦北地上權土地和開發成本約40億 元、每坪月租約2,800元估計，冠德每年租金報酬率約可達7％，比台北市一般產權為所有權的辦公大樓租金報酬率約2.3％，高出2倍以上；全年冠德享有 租金收益，估計約上看2.3億元。至於和平東路冠德總部大樓，樓地板面積約1,500坪，若出租全年將可帶來約300萬元租金收益。
長虹也為避免房地產景氣衰退，將大直的「長虹新時代廣場」，首度採取只租不售，預計2015年第3季完工。長虹財務長陳茂慶估計，這棟大樓目前已滿租，每年租金收益約2億元。
至 於潤泰新，原本5成營收和獲利都由中國大潤發、南山人壽等轉投資貢獻，2015年又加入南港車站CITYLINK商場的租金收益約15億元的貢獻，下半年 還有松山車站的辦公和飯店、南港車站的飯店和辦公等陸續完工營運；潤泰新總經理李志宏表示，估計光是來自於購物商場的租金貢獻，每年就有20億。

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根據房屋市場業者調查發現 ，54%受訪者認為打算購屋的區域房價下跌，而政府一連串的房市政策，也讓部分買方態度更謹慎，合計逾半的買家找屋時間逾半年以上。
這 是出自於台灣房仲龍頭信義房屋的一項問卷調查所顯示的現象。根據信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，逾半民眾認為想要購屋的區域房價下跌，已經有效 打消民眾「對房價上漲的預期」，反映在市場上發現買賣方對價格認知差距拉大，房市交易膠著。而政府一連串的房市政策不僅影響民眾的出價意願，連帶看屋時間 也相對拉長，調查結果顯示，看屋長達半年以上的比率居然佔50%，其中有32%的受訪者找房已長達1年以上。
曾敬德表示，若民眾看屋長達1年以上，將會發現過去1年房價並未再持續上漲，且過去可能開始售屋未久，房子即可順利去化，現在可能發現房屋銷售時間拉長，買方認為不買會更貴的急迫心態已經消失，加上政府不斷對房市出招，因此心態與出價意願相對保守。
調 查顯示，有55%受訪民眾認為未來房價會下跌，33%民眾認為房價持平，僅12%民眾認為房價會上漲。從2013年第1季看壞房價比率為近年最低的19% 起，一路增加到2014年第4季的55%，差別非常大；而看漲的比率也恰好從同一時間的31%起一路降到本季的12%。
曾敬德說，最近幾季的調查結果顯示，看跌房價的比率明顯多於看漲，且維持一段時間，與過去因為政策出爐而短期看跌的情緒反應不同，預料短期仍屬買方市場的結構不變。

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想賣房子的人變多了！房仲業者統計近5年來，全台網路委售物件平均年增量20.7％，但今年委售物件量年增達28.8％，台中市賣壓最大，北市「惜售」轉「求售」。此外，今年全台網路開價漲幅已較去年全面下降，出現價格盤整的現象。
永 慶房仲網統計近5年來全台網路委售物件量，以往全台委售物件平均年增量為20.7％，但今年委售物件量較去年增加28.8％，高於以往水準，顯示全台售屋 壓力加大。進一步分析各都狀況，台中市103年的委售物件相對99年增加1.78倍，平均年增量44.6％，今年相對去年也增加42.8％，所有數據都顯 示台中市為全台網路委售物件新增最多的縣市，屋主賣壓較其他六都明顯。
在台北市部分，103年相對99年委售物件量只新增2％，平均年增量也只有 0.4％，為七都中最低的，顯示北市屋主惜售心態濃厚；但今年委售物件年增率卻出現15.4％明顯的增長，顯示屋主售屋意願提升不少，心態從「惜售」轉為 「求售」。此外，統計近3年網路物件開價變化，103年全台的開價漲幅已較去年全部下降，開價漲幅由6.6％下滑至1.7％；其中，台北市網路開價由正轉 負，衰退0.3％，為七都當中唯一總價下修縣市。
桃園市網路開價漲幅由去年的21.7％下修至5.7％，漲幅縮小幅度最大；而台南市網路開價年增率為12.2％，為七都今年總價年增率最高的縣市。
永慶房產集團經理黃舒衛表示，七都網路委售量明顯增加，對照開價走勢全面走緩，在龐大賣壓之下，屋主獲利了結的心態越來越濃厚，明年容積管制帶動搶照推案潮，物件量再攀新高，形成庫存去化緩慢、新案又等著上市的窘況，「賣方進、買方退」，僵局打不開，房市面臨盤整。

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今(103)年房市受政府打房影響，全年交易量「冰凍」，明 (104)年政局將起變化，房仲業者預料買方進場意願開始增加。中信房屋今(24)日發布第4季宅指數調查，發現短期買盤雖然仍無上揚，不過2年內有意買 房的人逐漸上升，首購族比上季增加1成，短期投資客則轉向日本房市。永慶房屋也認為打房政策延續下，上半年出現獲利了結潮，若能有感降價就可吸引自住買盤 進場。
中信房屋第4季宅指數中，「不動產」仍以36.8%蟬聯抗跌投資標的第一名，不過比例創下2年以來的新低點。因現階段房價無明顯下跌，3個 月內有購屋計畫者季減0.4%，但2年內願意進場的占比增加2.2%，終止連3季降幅，達到46.6%，首購族比例更大幅增加10.6%，以56.4%比 例登上19季以來新高點，顯示擺脫選舉干擾因素後，民眾對房市抱持樂觀態度。
至於，2年內有購屋計畫的受訪者，對明年房價有34.7%預期下 跌，33%認為維持平穩，73.9%覺得「房地合一稅」將直接影響購屋意願。中信房屋副總經理劉天仁指出，明年土地公告現值續漲與容積總量上限新制上路， 可能讓建商在上半年大量推案，導致量增價跌，尤其房地合一稅制議題的發展，就成為進場的重要考量。
中信房屋董事長鄭余正表示，明年因政府延續打 房，不動產市場難見「大幅轉好」，在土地成本墊高下也不會出現「爆量供給」，但預期建商會趁新法上路前積極推案，出現「量微增、價微跌」的景況。購屋主力 聚焦在受到新市長上任鼓舞信心的首購族，投資客反而會因國內房產稅務走向不明，轉向海外投資。
現正流行的「海外投資」地區中，以日本東京5都心 (新宿區、涉谷區、港區、中央區、千代田區)最夯，有34.8%有意前往置產，其次是24.3%選擇日本大阪與京都，而新加坡以23.4%位居第3名。 56.4%民眾認為選擇政經局勢穩定，對台灣人友善的國家最重要，多過於首重投資報酬率的48%受訪者。
永慶房屋對於明年房市展望，同樣認為上半 年市場供給量將創新高，搶打房新制前獲利了結，但愈接近總統大選，市場焦點會轉移到選戰議題，下半年市況恐將轉淡。反而是陸客自由行人數增加，加上捷運陸 續通車商機湧現，商用不動產商機持續旺盛。預估住宅房市若有5~15%價格下修，就能吸引自住需求買方進場。

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立法院院會昨（23）日三讀通過俗稱奢侈稅條例的「特種貨物 及勞務稅條例」修正案，主要修正內容包括，遊艇課徵標準放寬至「艇身全長100呎以上；自住換屋免徵奢侈稅的要件，除符合辦妥戶籍登記外，尚須有自住事 實；增訂「例外條款」，銷售房地經稅捐機關核定免稅者，可追溯至正在打行政救濟、未核課確定的案件。
不過，非都市土地的工業區土地則將納入課稅範圍。
雖然奢侈稅已在第5條列出11種被豁免課稅的不動產交易，但是奢侈稅上路後，還是有許多不應課而被課到稅的冤案。立委管碧玲指出，很多的房屋交易樣態並非為了投資利益，像是夫妻婚前各擁有一棟房屋，婚後決定要賣掉一間，就是很典型的案例。
她認為，奢侈稅本來就要課大戶、防止投資炒作，但現行規定反而造成「抓小放大」，受害的是無辜民眾，有必要解禁，因此管碧玲認為，修正後的奢侈稅條例較能符合公平正義。
新法增訂「例外條款」，授權財政部對於銷售房地者，如果確實並非短期投機者，經稅捐機關核定免稅者，可追溯於正在打行政救濟、未核課確定的案件，新法上路後，均可放寬適用免稅規定。
財 政部發現工業區用地成為炒作新標的，炒作集團標得非都市工業區用地後，旋即拆除地上建物，再將土地分區出售，賺取高額利潤，因此修法納入課稅範圍。因此這 次修法，工業區土地也納入奢侈稅課徵範圍，只要持有未滿兩年就出售，將依售價課徵10％或15％的奢侈稅，避免工業區土地成為短期投機交易的標的，這部份 財政部初估可增加稅收約1億餘元。
另外，遊艇課徵標準由原先的售價300萬元改為「艇身全長100呎以上」，立委林岱樺表示，她原本企盼遊艇完全 免稅，待建立內需市場後再談課稅，因為現在國內買主都是遠赴國外買遊艇、登記在國外，一方面避掉奢侈稅，國庫也因為遊艇出口免稅而損失營業稅，現在將課徵 標準放寬到專門外銷、市價上億元的100呎遊艇，修法程度「雖不滿意、尚可接受」。

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2015年台灣房市仍會面臨房貸升息、QE退場和總統大選因素干擾。好房網不動產週報歸納明年房市十大趨勢，包括推案量減、房價下修、利率升、餘屋賣壓、銷售探底、超豪宅領風騷。
「好房網不動產市場週報」歸納出2015年台灣房市十大趨勢。包括「三大都會區推案1.1兆元」、「房價出現下修目標值」、「銷售率持續探底」、「超豪宅低調領風騷」、「土建融、房貸利率攀高」。
另外，第6項到第10項趨勢包括「餘屋賣壓出籠」、「首購族為主戰場」、「開挖金字塔地下室客層」、「北市鳥籠建案愈來愈多」、「讓利與否，建案成敗關鍵」。
好 房網表示，2015年三大都會區推案新台幣1.1兆元，預估北台灣2015年全年案量為8300億元，較2014年的9800億元縮減約15%；台中都會 區推案量約1700億元，比2014年的1500億元成長約1成；高雄都會區預估約1000億元，少於2014年的1200億元；合計三大都會推案量 1.1兆元，比2014年的1.25兆元少1500億元。
「房價出現下修目標值」部份，預估2015年台北市新屋房價將下修1成，新北市將下修1成5，桃園與新竹將下修2成為購屋滿足點。
「銷售率持續探底」方面，受推案量萎縮和總統大選影響，預估北台灣整體銷售率約3成；建案要有所表現，惟有降價才能有效提升銷售率。
「超豪宅低調領風騷」，2015年超豪宅仍會是三大都會區房市亮點，預估北市將正式開出每坪300萬元到400萬元的新天價探水溫，加上台中七期將有豪宅喊出單坪破百萬元新天價，高雄美術館特區也有超豪宅將推出。
「土建融、房貸利率攀高」，央行總裁彭淮南曾多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔，2015年可能出現土建融及房貸利率上調，建商資金的調度與壓力將愈來愈大，預估調幅不大，房貸平均利率約3%。
「餘屋賣壓出籠」，新北市淡水、新莊、林口區，及桃園市的中壢、八德、桃園區，加上新竹的竹北市、新竹市的供給戶數最多，在房市買氣未見起色下，建案將上演搶客大作戰。
好房網不動產市場週報社長倪子仁表示，建商不宜再用去年以前的房價標準來賣房子，讓利少賺點錢，降價換好成交量才是王道；另外，建商宜避開推案爆炸的熱門地區，以免多殺多而傷到自己。

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