馬年開春房市冷熱交加,今年農曆新年假期天氣溫暖,讓不少人 選擇外出旅遊,加上年假僅6天,案場銷售狀況不如預期,但隨之而來的329檔期,據業者統計,全台有5千億元案量釋出,不少建商趕在上半年積極推案,避開 年底七合一選舉,到底今年馬年房市如何變化?《宅富》為您整理今年國內外利空政策,一一破解箇中關鍵。

關 鍵 一 :QE政策退場

去 年底,美國聯準會決定將實行兩年的QE〈量化寬鬆貨幣政策〉退場,讓各國資金湧回主要市場,新興市場貨幣貶值,股匯市相繼重挫,前幾年亞洲不動產熱絡,與 QE政策關係頗大,多餘資金流向亞洲等新興國家,造就房市多頭局面,然而從去年開始,QE退場消息不斷傳出,去年底更開始逐步減碼,QE退場幾乎只是時間 問題,效應也逐漸發酵。

經濟學者楊家彥指出,QE政策遲早退場,美國景氣緩步回升,資金將從新興市場回流美元資產,美元強勢走強下,其他 貨幣、黃金和貴金屬價格將修正,由於其他金融商品風險增加,資金可能轉到相對穩定的不動產,預料全國打房政策將更積極,對台灣而言,政策性打房也是未來房 市變化的關鍵。

另一派說法則認為,美元走強後,熱錢將從亞洲或新興國家抽回,轉往美元資產,造成新興國家資金短缺,不過,楊家彥認為,資 金仍會避開高風險區域,朝平和穩定的地方找標的。永慶房產集團房產事業體總經理葉凌棋則認為,QE退場主要影響購屋者心理層面,台灣資金充足,外資占比 低,低利率環境預計延續到年底。

關 鍵 二 :升息風潮再起

台灣的低利率環境,是造就房市多頭市場的主要因素,但隨著國 際經濟局勢轉變,台灣也開始醞釀升息,去年央行總裁彭淮南即暗示未來升息的可能,雖未明確列出時間表,但已先預告升息勢在必行,對於房地產來說,升息是最 直接影響的關鍵,買房購屋壓力增加,賣方也可能因還款金額增加,而選擇認賠殺出。

若房貸利率從2%調升到3%,以房貸1000萬元、20 年本利攤還為例,利率2%的房貸每月是5萬590元,但若調升到3%,每月房貸隨即激增到5萬5460元,對於民眾而言,感受強烈,因而成為馬年房市變動 的關鍵,部分銀行也開始調升房貸利率,合庫對非首購房貸調高至2.1%,台銀對漲幅較大區域嚴審成數,第一銀行一段式房貸更從2.33%調為2.38% 起,若民眾有意在今年購屋,可改選擇壽險公司房貸方案,較多固定型房貸可選擇,年限也較銀行長;若選擇指數型房貸,則建議選擇季調利率,若當月升息,會晚 2~3個月反應在房貸上。

關 鍵 三 :政策型打房加重

國內高房價成民怨之首,政府近年加重打房手段,從豪宅稅、奢侈稅 到前年上路的實價登錄,期望將房價導回正軌,但效果不如預期,大台北房價依舊高漲,更因政策漏洞,讓投機客轉玩預售屋紅單、炒作工業住宅和非都市土地,為 了對付亂象,去年政府重新檢討奢侈稅條文,將非都市工業用地納入,並加強稽核自用住宅事實。

而針對豪宅產品,財政部日前也宣布,新增雙北市房價超過8千萬元、其他區域5千萬元豪宅交易,沒有舉證成本,今年5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得,豪宅稅將提高2~3成;台北市稅捐處更將豪宅課稅標準,以「棟」改為「戶」,最快7月實施。

德 明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群表示,政府已看到許多法條漏洞,尤其是預售屋買賣炒作部分,去年開始已加強查稅,像是以往常見的紅單 交易,國稅局近期就展開大搜查,嚇退不少投資客,今年可能針對實價課稅再進行討論,雖然可能還需一段時間才會實施,但有機會先試試市場反應。

關 鍵 四 :七合一選舉

今 年適逢七合一選舉,五都首長之爭再起,對房地產市場來說,弊多於優,以目前狀況,候選人不可能再端出房市利多政策,多半以抑制房價為訴求,對房地產而言, 自然是種利空,且為因應選舉,各資源勢必湧入選戰,買氣也將減少。花敬群表示,從今年329爆量來看,建商搶在上半年推案,對於下半年多有疑慮,執政黨勝 利機率較小,可能影響到2016總統大選,都是政經情勢的潛在

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